养老地产及其相关理论基础。养老产业，在国外被称之为银色产业。国外养老产业起步早，发展快，针对养老产业的理论和实践研究已经较为成熟。
在中国，养老产业仍然是一个新兴产业，养老产业的发展仍然处于发展的初期阶段，国内学术界对养老产业的研究起步较晚，重视程度不够，直到20世纪90年代中期以后，国内才开始出现针对养老产业的研究，在这之后的数年，养老产业的研究文献显著增加。
现阶段，中央和地方政府也都非常重视养老产业的发展，我国养老产业的理论和实践研究在学术界已经被给予了足够的关注，养老产业在研究内容上，不断延伸，逐渐开始与其它学科呈现交叉融合的发展态势，如经济学、社会学、人口学、市场营销学、心理学、金融学、管理学都在养老产业的各环节有所体现，养老产业在与其它学科交叉融合的同时，也在与相关产业在交叉融合。
即便如此，我国养老产业的发展和研究相比西方国家仍然处于初级阶段，有争议的领域还很多，养老产业理论的发展和深度还需不断深化。养老产业的深入发展，还需要学术界对现阶段养老产业现实情况做到全面了解，在理论上还需要进一步探索，深入研究。
将重点关注养老地产业的发展，将对养老地产业及相关理论分析进行系统梳理、回顾，形成本研究的理论基础。接下来，将对养老产业理论、人口老龄化理论、社会嵌入理论、社会保障理论等有关养老地产相关的理论进行回顾与综述，探索养老地产形成的来源与机制。
养老地产的概念界定。养老地产从字面可以看出，其包括了养老和地产双重含义。首先，从养老的角度进行分析，养老涉及社会保障的范畴，主要针对老年群体日常生活照料与身心健康护理，养老服务的面向对象是在体力和精神状态相对处于弱势的老年人群。
在国外研究中，与养老这一概念相对应的英文单词是SeniorCare或者ElderlyCare。其次，从地产角度进行分析，养老地产是房地产整体范畴的一个组成部分，一个细分市场，养老地产项目的发
展仍需符合地产市场的发展规律以及房地产市场的开发与运营规则。
从养老地产这一词组的整体看，养老地产是特指为老年群体服务的房地产开发服务业，服务对象是老年人群，服务方式是市场供给。
养老地产从地址的选择、养老地产项目的构建以及养老地产的销售和售后的物业管理都将体现养老地产所应具有的养老独特性：一是在地址的选择方面，一定要综合考虑养老地产项目的周围环境、生态状况、交通医疗便利性等多方面因素。
二是在养老地产项目实际建设过程中，项目一定要符合老年人群的实际需求，如房屋类型、无障碍设计以及相关配套设施；三是养老地产项目的销售有必要考虑支付方式的多样性；
四是老年人入住养老地产不仅仅是解决居住问题，更为关键的是老年人的身体素质决定老年人对专业的医疗保健需求一定程度上要高于和优于居住环境，这种医疗护理包括生理和心理两个层面，这就要求入驻养老地产项目的医疗机构客观上要具备医疗的专业化能力，同时在主观态度上也要尽责。
相比传统地产，养老地产存在诸多不同，具体表现在如下四个方面：第一，开发的目的不同，传统地产项目主要是商品房的开发，侧重于经济效益的实现，养老地产不仅关注经济效益，还要注重社会效益，实现经济效益长期可持续，显著区别于传统地产的一次性收益；
第二，地产销售的对象存在差异，传统的地产项目销售对象包罗广泛，没有具体的对象，然而养老地产项目的服务对象主要是老年人群，当然对于邻居型的老年住宅也考虑了多代居住的情况，但整体是以老年人为销售主体；
第三，建设的特点不同，传统地产开发过程中，重视住房质量和自然景观，而养老地产不仅关注上述特点，尤为注重配套设施的齐全，出行的无障碍设计，根本目的是让老年人的生活起居舒适便利；
第四，运营服务不同，传统的地产项目具有较强的阶段性特征，项目建设完成，销售结束基本也就意味着项目的结束，但养老地产则更注重项目的长期可持续性，建设只是初级阶段，更为关键的后期的维护，项目提供商需要长期为居住人群提供商业、医疗等相对全面的服务，这也进一步导致养老地产的盈利方式与传统地产显著不同，养老地产的盈利模式更为多元化，更具有可持续性。
养老地产的发展阶段。中西方养老地产的发展从历史上看总体演变按照形式分为三个阶段，分别为传统的养老院阶段、老年公寓阶段和老年社区阶段。养老地产的每一个发展阶段的形成基础、运营主体以及社会保障的程度都有所不同，具体而言：
首先，针对传统的养老院阶段，形成条件是老龄化初期，养老院经营的主体是政府，整体社会保障水平较低。传统养老院在初期阶段整体规划设计水平较低，配套设施也不完善，其出现的根本目的是满足老年人群的居住养老需求，至于心理、生理健康的养护需求退居其次，此时期养老院经营的主要形式是社会福利院和敬老院。
社会福利院面向的主体主要是城镇三无老人，社会福利机构的组建可以为他们提供养老的基本场所和基本的生活医疗健康服务，社会福利机构的经费来源主体是政府补助。
与此同时，敬老院主要面向的对象是城镇或农村有一定经济能力的老年人群，他可以分为两种形式，一种是政府组织成立的，政府出资建设，但养老院的日常经营管理费用则需要向居住的老年人收取，另外一种是民间私立的敬老院，建设费用需要自筹，自负盈亏。
其次是老年公寓阶段，这一阶段养老服务面向主要对象是健康老年人和需要介护的老年人群，具体形式包括居家服务式的公寓、护理式托老公寓以及适合候鸟型老年人居住的相对高档的酒店式度假公寓，上述这些公寓的经营方式一般都是按月收费，只出租不出售，能够提供较为完善的、相对高品质的生活健康服务。
第三个阶段为养老社区阶段，养老社区的规模一般相对较大，在养老社区内部不仅包含各类住宅，还要有各类配套服务设施，包括商业服务和医疗服务，养老形式主要有家庭养老、公寓养老和看护养老三种。
当前欧美和日本等发达国家的养老地产模式处于第三个发展阶段，及养老社区成为养老地产的主流模式，为老年人群提供人性化、个性化的设计和养护服务。
养老地产的分类标准。1986年国际慈善机构根据老年人群需要社会服务的程度，将养老地产划分为七大类：第一类养老地产是提供给健康有活力的人群居住，这类人群以退休和未退休老年人群为主，也可以包括费老年人群，显著特点是入住的人群身体健康，具有独立的生活自主能力，可以独立的居住在公寓里；
第二类养老地产是提供给富有活力，在日常生活上基本可以做到自理，但需要一定程度的监护和少许帮助的健康老年人群；第三类养老地产是提供给健康富有活力的老年人群，项目要给老年人群提供基本协助他们独立生活的设施，负有全天候监护照料的职责；
第四类养老地产的面向对象主要是身体健康程度较差，但头脑智力并未衰退的老年人群，入住该项目的老年人不需要医疗护理，但在个人生活上需要偶尔为其提供服务，负有提供膳食和监护的职责；
第五类养老地产的面向对象是身体健康，但智力处于衰退状态的老年人群，入住老人需要提供专门的人员负责其日常生活；第六类养老地产面向的对象是身体健康衰退、智力也同样出现衰退的老年人群，其最显著的特点是入住的老年人群生活基本不能够自理，需要为其提供专门服务，如进餐、沐浴、清洁等诸多日常服务；
第七类养老地产是在第六类基础上，针对患病、受伤、临时或永久的病人提供服务，服务的提供者需要具有专业资格认证，对专业素养和服务态度要求较高。根据以上分类标准，可以将养老地产划分为如下几种类型。
养老地产的发展趋势。随着全球老龄人口比重的不断提高，银发经济、银发产业在各产业中的位置不断提高，养老地产是银发产业中的重要组成部分，养老地产全产业链的开发将对诸多行业产生关联效应。养老地产的演化与社会经济繁荣程度、与科技水平、与人的价值观念都存在较为明显的关联关系。
现阶段，国际养老地产的发展趋势大致可以概括为如下6个方面：
第一，养老地产的发展呈现规模化趋势，规模化趋势的原因有很多种，激烈的市场竞争要求养老地产供应商降低服务价格，而降低服务价格势必会降低养老地产提供商的利润水平，在差异化服务难于提供的前提下，扩大养老地产的规模，实现规模效益，这有助于降低养老地产供应商的服务成本，提高利润；
此外，养老地产服务提供商既是市场服务的提供者，也是购买者，作为购买者，通过规模化买入服务，必然会降低采购成本，达到提高利润的目的。
第二，养老地产倾向于向郊区发展，不再集中于市区，繁华地段，原因至少可以从两个方面进行理解：一是未来养老地产服务已经脱离了单纯的居住服务，更多侧重于人文环境，优美的自然景观是吸引老年人居住的关键因素，而这在拥挤的市区不可能实现；
二是市区服务成本在显著提高，这可能涉及人力成本、土地成本、各种租金，此外，为了实现规模化发展的要求，只有郊区才能满足大面积的土地需求，且低价显著低于市区。
第三，养老地产将呈现科技化。根据公式：个体期望等于个体能力加上生命生活质量保证技术，显而易见个体生命生活质量的越高越好，在个体能力不足的情况下，技术可以在一定程度弥补其不足。
现阶段，智慧养老正在迅速发展，基于信息技术手段，实现远程照护，具体照护内容包括家庭安防、健康监测、家政呼叫、实时定位以及紧急救助等内容，最终目标是构建没有围墙的养老院。
结语
第四，建筑多样化。房地产市场日臻成熟、产品推陈出新，建筑模式逐渐呈现多样化。在建筑设计上，住宅的健康性、功能的多样性以及邻里沟通的便利性成为关注的焦点。第五，功能丰富化。养老地产将将把养老和家庭休闲结合在一起，融为一体。第六，社区服务专业化。社区服务在不断细化和丰富过程中向专业化发展过渡。
